Договор найма (аренды) жилого помещения

Многим приходится сталкиваться так или иначе с договором найма жилого помещения. Для того, чтобы быть осведомленным в данной ситуации предлагаем ознакомиться с разъяснением Министерства юстиции Украины от 05.01.2011 относительно договора найма (аренды) жилого помещения. Передача в пользование недвижимого имущества – актуальная тема практически для каждого владельца. Поэтому, в данной статье проанализированы нормы действующего законодательства относительно требований к форме договора аренды жилья и необходимости его государственной регистрации. Основные положения, регулирующие правоотношения по договору найма (аренды), установленные в главах 58 “Наем (аренда)” и 59 “Наем (аренда) жилья” Гражданского кодекса Украины (далее – Кодекс). При этом требования главы 59 Кодекса касаются договоров найма (аренды) помещений, которые имеют четко определенное целевое назначение – для проживания. Поэтому, при заключении договора найма (аренды) жилья следует руководствоваться положениями главы 59 Кодекса, которые являются специальными по положениям главы 58 Кодекса. В соответствии с частями первой и второй Статья 810 Кодекса по договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату . Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливается законом. Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом. Обращаем внимание, что согласно пункту 113 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины 03.03.2004 N 20/5, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 03.03.2004 за N 283/8882 (с изменениями ) (далее – Инструкция), не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения не пригодны для проживания (подвалы и др.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и др.), которые сдаются в аренду только вместе с жилым помещением. Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если же нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц (Статья 813 Кодекса). Итак, если нанимателем является юридическое лицо, то в договоре найма жилья следует указать фамилию, имя, отчество лица, которое будет постоянно проживать в наемном жилом помещении. Согласно статье 810-1 Кодекса аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу – выгодоприобретателю. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона – предприятие-арендодатель передает другой стороне – физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье с целью последующей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа. Заключения и прекращения договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом. По требованию, установленной в Статья 811 Кодекса, договор найма жилья заключается в письменной форме. Следует отметить, что договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, определенном законом. Частью первой Статья 811 Кодекса не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора найма жилья. Однако, по правилу части четвертой статьи 209 Кодекса сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон. Согласно статье 54 Закона Украины “О нотариате” нотариусы, в частности, удостоверяют сделки, относительно которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон и другие сделки. Нотариус при удостоверении, на желание сторон, договора найма (аренды) жилья для проживания (квартиры, ее части, жилого дома, его части), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности, в соответствии с пунктом 112 Инструкции, требует выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и, для осмотра, правоустанавливающий документ о принадлежности наймодателю жилья, сдаваемого в наем (аренду). Согласно пункту 114 вышеуказанной Инструкции z0283-04), в тексте договора найма (аренды) жилья обязательно указываются лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица, согласно статьи 816 Кодекса, приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жильем. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с ним. Если нанимателями жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными. Порядок пользования жильем нанимателем и лицами, постоянно проживающими вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда. Вместе с тем, согласно части пятой статьи 810-1 Кодекса существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются: 1. наименование сторон; 2. характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом; 3. срок, на который заключается договор; 4. размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра; 5. условия досрочного расторжения договора; 6. порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора; 7. права и обязательства сторон; 8. ответственность сторон; 9. иные условия, определенные законом. Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключен на пять лет (статья 821 Кодекса). В соответствии с требованиями пункта 116 Инструкции при удостоверении договора найма (аренды) без указания срока его действия нотариус должен разъяснить сторонам, что такой договор считается заключенным на пять лет. Заверяя договоры о сдаче в аренду квартир в домах жилищно-строительных кооперативов или о сдаче жилья в поднаем (государственный или общественных жилищный фонд), нотариус, кроме того, разъясняет сторонам смысл статьи 94 Жилищного кодекса УССР, о чем отмечается в тексте договора найма (поднайма), о последствиях несоблюдения установленного порядка сдачи жилого помещения в поднаем, а именно: сдача жилого помещения в поднаем с нарушением требований, установленных частями первой, третьей и четвертой статьи 91 и статьей 93 Жилищного кодекса УССР, влечет недействительность договора поднайма. В этом случае граждане, незаконно поселились в жилом помещении, обязаны немедленно освободить его, а в случае отказа – подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Согласно частям первой, третьей и четвертой статьи 91 Жилищного кодекса УССР, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи, проживающих вместе с ним и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке , устанавливаемых Жилищным Кодексом, для сдачи в поднаем жилого помещения в квартире, в которой проживает два или больше съемщики, нужно также согласие этих нанимателей и членов их семей, за исключением случаев сдачи жилого помещения в поднаем в связи с временным выездом всей семьи; договор поднайма заключается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищно-эксплуатационной организации. Статья 93 Жилищного кодекса УССР предусматривает, что сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если: 1. в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждое лицо, проживающее в этом помещении, будет меньше установленного для предоставления жилых помещений (часть первая статьи 48 ЖК РСФСР); 2. как поднаниматель жилого помещения или член его семьи в квартиру, в которой проживает два или больше съемщиков, вселяется лицо, которое болеет тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире. Кроме того, наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя (часть вторая статье 815 Кодекса). Однако, текущий ремонт жилья, переданного в аренду, согласно требованиям Статья 819 Кодекса, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором. Согласно Статья 820 Кодекса предусматривается, что размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата установлена в договоре, не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установленный договором, наниматель вносит ее ежемесячно. Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом – периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю в соответствии с условиями договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Арендные платежи включают платежи на выкуп выбранного лицом – арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязана компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом. При удостоверении упомянутых договоров нотариус в соответствии с пунктом 117 Инструкции, разъясняет сторонам необходимость их регистрации в соответствующих органах, о чем делается отметка в тексте удостоверительной надписи. В случае, если домовладелец по договору является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан прислать информацию об удостоверении такого договора налоговому органу по основному месту жительства налогоплательщика – арендодателя по форме и способом, установленными Кабинетом Министров Украины . Согласно статье 4 Закона Украины “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений” (далее – Закон) обязательной государственной регистрации подлежат, помимо прочих, право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями. Этим Законом установлено, что до 1 января 2012 государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество. Однако, согласно Кодексу жилье как объект недвижимости выделены в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещные права по которым возникают из оснований, определенных пунктом 4 главы 58 “Наем (аренда)” Кодекса. Учитывая общие принципы регулирования отношений найма (аренды), которые определены Кодексом, а также исходя из положений Закона, нормы последнего относительно обязательности государственной регистрации такого вещного права как пользование (найма, аренды ) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья. Согласно части первой статьи 825 Кодекса наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если наниматель освободил помещения без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем. Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом. Договор найма также может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случаях, перечисленных частью второй статьи 825 Кодекса. В случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, проживавшие в квартире, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья. Главный специалист отдела методически-правового обеспечения Департамента нотариата, финансового мониторинга юридических услуг и регистрации адвокатских объединений А. Красин Источник: www.finansi.in.ua