UA
EN
RU
У нового власника при переході права власності на будівлю завжди виникають права на земельну ділянку
ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ у справі за № 6-253цс16 від 13 квітня 2016р.: За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди.
При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
Суддя Верховного Суду України Я.М. Романюк
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 квітня 2016 року м. Київ
Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України у складі:
головуючого суддів:
Романюка Я.М.,
Гуменюка В.І.,
Охрімчук Л.І.,
Яреми А.Г.,
Лященко Н.П.,
Сімоненко В.М.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області, Херсонського Державного університету про визнання недійсними рішень та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою за заявою заступника Генерального прокурора України про перегляд Верховним Судом України рішення Скадовського районного суду Херсонської області від 4 листопада 2014 року, ухвали апеляційного суду Херсонської області від 19 грудня 2014 року та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 квітня 2015 року,
в с т а н о в и л а :
У вересні 2014 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області, Херсонського державного університету про визнання недійсними рішення селищної ради та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, посилаючись на те, що вона є власником бази відпочинку, яка розташована по АДРЕСА 1 на підставі договору купівлі-продажу від 29 грудня 2004 року, право власності зареєстровано 17 березня 2006 року. Рішенням Лазурненської селищної ради НОМЕР 1 від 24 жовтня 2006 року затверджено технічну документацію та надано Херсонському державному університету у постійне користування земельну ділянку площею S га по АДРЕСА 1 під розміщення спортивно-оздоровчого табору «Буревісник». На підставі вказаного рішення Херсонському державному університету видано державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, зареєстрований 14 листопада 2006 року.
ОСОБА_1 вважає, що відведення земельної ділянки у постійне користування Херсонському державному університету здійснено з порушенням законодавства та її прав, виходячи з наступного. Херсонському державному університету надано у постійне користування, у тому числі, земельну ділянку, на якій розташована належна ОСОБА_1 на праві власності база відпочинку, чим порушені її права як власника нерухомого майна, володіти, користуватися та розпоряджатися нерухомим майном, земельною ділянкою під нерухомим майном та територією, необхідною для її обслуговування.
Крім того Херсонському державному університету надано у користування нову земельну ділянку, іншої площі, межі якої не визначено в натурі (на місцевості). Відведення цієї земельної ділянки у користування повинно було проводитись з обов’язковим розробленням проекту землеустрою.
Також згідно висновку Скадовського відділу земельних ресурсів від 5 вересня 2006 року вказана земельна ділянка відноситься до земель рекреаційного призначення, а тому підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації, однак вказана документація із землеустрою державну експертизу не проходила.
На підставі викладеного, позивачка просила визнати недійсним рішення Лазурненської селищної ради від 24 жовтня 2006 року, яким затверджено технічну документацію та надано Херсонському державному університету у постійне користування земельну ділянку площею S га по АДРЕСА 1 під розміщення спортивно-оздоровчого табору «Буревісник»; визнати недійсним державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, виданий Херсонському державному університету 14 листопада 2006 року.
Рішенням Скадовського районного суду Херсонської області від 4 листопада 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Херсонської області від 19 грудня 2014 року, позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено: визнано недійсним рішення Лазурненської селищної ради від 24 жовтня 2006 року, яким затверджено технічну документацію та надано Херсонському державному університету у постійне користування земельну ділянку площею S га на АДРЕСА 1 під розміщення спортивно-оздоровчого табору «Буревісник»; визнано недійсним державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, виданий Херсонському державному університету 14 листопада 2006 року.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 квітня 2015 року касаційні скарги Херсонського державного університету та заступника прокурора Херсонської області відхилено, вищезазначені судові рішення залишено без змін.
У поданій до Верховного Суду України заяві заступник Генерального прокурора України просить скасувати судові рішення по справі та ухвалити нове рішення, яким відмовити у позові, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, та на невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме: статей 84, 120, 142, 149 ЗК України та статті 63 Закону України «Про освіту».
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення прокурора Сахно Н.В. на підтримання заяви, а також на її заперечення представників ОСОБА_1 – ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, перевіривши доводи заяви, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає частковому задоволенню.
На підставі статті 360-4 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яке переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.
Судами встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 29 грудня 2004 року укладеного між ТОВ «Говер» та ОСОБА_1, позивачці належить база відпочинку, яка розташована АДРЕСА 1 та складається з будинку літ. «А» площею R (матеріал стін дерево), будинку літ. «Б» площею K (матеріал стін дерево), будинку літ. «В» площею W (матеріал стін дерево), будинку літ. «Г» площею V (матеріал стін дерево), більярдної літ. «Д» площею H (матеріал стін цегла), будинку літ. «Ж» площею Q (матеріал стін дерево), господарської будівлі літ. «З» (матеріал стін метал).
Право власності ОСОБА_1 на зазначене нерухоме майно зареєстровано 17 березня 2006 року, що підтверджується копією витягу Херсонського державного бюро технічної інвентаризації про реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Рішенням Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області від 24 жовтня 2006 року затверджено технічну документацію по наданню в постійне користування Херсонському державному університету земельної ділянки площею S га під розміщення існуючого спортивно-оздоровчого табору «Буревісник» із земель запасу селищної ради за адресою: АДРЕСА 1.
14 листопада 2006 року на підставі вказаного рішення селищної ради Херсонському державному університету видано державний акт на право постійного користування вищезазначеною земельною ділянкою.
Херсонський державний університет є власником спортивно-оздоровчого табору «Буревісник», розташованого за адресою: АДРЕСА 1, що підтверджується копією свідоцтва про право власності на рухоме майно від 30 січня 2008 року.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що спірна земельна ділянка була надана у користування Херсонському державному університету не на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, та без проведення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації, що є підставою для визнання недійсним оспорюваного рішення селищної ради та скасування державного акта на право постійного користування земельною ділянкою. Крім того, прийняте у 2006 році рішення органу місцевого самоврядування та виданий того ж року державний акт, порушують права ОСОБА_1 на вільне володіння, користування та розпорядження нерухомим майном, яке розташоване на спірній земельній ділянці, оскільки остання є власником бази відпочинку ще з 2004 року.
У наданих для порівняння ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ:
— від 13 листопада 2014 року суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову про визнання права, зміну правовідношення та визнання частково недійсним державного акта з тих підстав, що спірна земельна ділянка передана у постійне користування відповідачу в травні 2007, а право власності на вказане нерухоме майно виникло у позивача в серпні 2007 року, тобто після передачі цієї земельної ділянки в постійне користування ДП «Бершадське лісове господарство», і позивач не звертався до відповідного повноважного органу (сільради, райдержадміністрації) з відповідною заявою про надання земельної ділянки, необхідної для обслуговування будинку та павільйону .
.- від 5 березня 2015 року суд касаційної інстанції виходив із того, що вилучені у ДП «Науковий – дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця» земельні ділянки відносились до земель державної власності, що підтверджено державним актом (постійне користування у державного підприємства), технічною документацією, а отже такі земельні ділянки можуть бути вилучені лише за рішенням Кабінету Міністрів України, а не рішенням сільської ради, що відповідає вимогам статей 84, 142, 149 ЗК України.
— від 18 березня 2015 року суд касаційної інстанції виходив із того, що оскільки право постійного користування спірною земельною ділянкою залізниця здійснює від початку будівництва залізничного полотна, і це право закріплено на законодавчому рівні, а ділянка належить до земель спеціального призначення, які відповідно до статті 84 ЗК України не можуть передаватись у приватну власність. За користування цією землею залізниця сплачує земельний податок. Спірна ділянка у залізниці не вилучалася, при підготовці технічної документації з залізницею як суміжним землекористувачем межі земельної ділянки не погоджувались.
— від 16 вересня 2015 року суд касаційної інстанції виходив із того, що пунктом 1.1 рішення Брюховицької селищної ради від 5 липня 2007 року «Про затвердження технічної документації та передачі у власність особі земельної ділянки» порушено право позивача на користування земельною ділянкою спеціального призначення, оскільки перетин земельної ділянки із смугою залізниці складає 0, 0075 га, на яку відповідачу видано спірний державний акт.
— від 25 листопада 2015 року суд касаційної інстанції виходив із того, що у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
У наданій для порівняння постанові Верховного суду України від 30 вересня 2015 року суд виходив із того, що за змістом статті 377 ЦК України та 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статті 120 ЗК України.
Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.
За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди.
При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом частин першої, третьої статті 626 ЦК України двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.
Отже, правова природа двостороннього договору передбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну, припинення або встановлення прав та обов’язків сторін цього договору.
За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу продавець передає/зобов’язується передати майно (товар), а покупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).
Договір купівлі-продажу бази відпочинку укладено 29 грудня 2004 року між ТОВ «Говер» та ОСОБА_1.
Тому саме між цими суб’єктами цивільних правовідносин виникли права та обов’язки, і саме від ТОВ «Говер» мало перейти право користування земельною ділянкою у порядку статті 120 ЗК України.
Саме з моменту укладення договору купівлі-продажу та реєстрації нерухомого майна до особи переходить право на земельну ділянку (статті 657 ЦК України).
Однак суди, встановивши, що ОСОБА_1 набула право власності на базу відпочинку згідно договору купівлі-продажу від 29 грудня 2004 року, належним чином не дослідили зміст цього договору, не з’ясували чи не звертався попередній власник до відповідного повноважного органу (сільради, райдержадміністрації) з відповідною заявою про надання земельної ділянки необхідної для обслуговування бази відпочинку, чи виділялась ТОВ «Говер», як попередньому власнику бази відпочинку, земельна ділянка для обслуговування цього нерухомого майна, якщо так, то у яких розмірах й коли була виділена земельна ділянка та чи перейшло за договором купівлі-продажу нерухомості право на земельну ділянку новому власнику бази відпочинку.
Таким чином, суд не врахував положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) й не встановив всіх фактичних обставин справи, від яких залежить правильне вирішення справи.
За таких обставин відповідно до ст. 360-4 ЦПК України рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій необхідно скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись п. 1, 2, 4 ст. 355, п. 1 ч. 1 ст. 360-3, ч.ч. 1, 2 ст. 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України
п о с т а н о в и л а :
Заяву заступника Генерального прокурора України про перегляд Верховним Судом України задовольнити частково.
Рішенням Скадовського районного суду Херсонської області від 4 листопада 2014 року, ухвалу апеляційного суду Херсонської області від 19 грудня 2014 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 квітня 2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.
Головуючий Я.М. Романюк
Судді: В.І. Гуменюк
Н.П. Лященко
Л.І. Охрімчук
В.М. Сімоненко
А.Г. Ярема
