Что необходимо знать при проведении перепланировки квартиры

В соответствии с нормами действующего законодательства Украины, перепланировка помещений возможна только с разрешения исполкомов местных советов. Так, в ст. 152 Жилищного кодекса Украины (далее – ЖК) определено, что перепланировка жилого дома или квартиры, являющегося собственностью гражданина, осуществляется с разрешения исполкома местного совета. Перепланировка квартир государственного или общественного жилого фонда допускается с согласия нанимателя, проживающих вместе с ним членов семьи, наймодателя и с согласия исполкома местного Совета.            Кроме того, Правилами пользования помещений жилых домов и придомовыми территориями, которые утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 08. 10. 92., № 572 (далее – Правила), определено, что перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий собственниками квартир, арендаторами может проводиться только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующим проектам, при этом не должны ущемляться интересы других граждан, проживающих в этом доме. Что касается арендаторов, то они могут проводить перепланировку жилых помещений только с разрешения их собственника.           В соответствии с положениями Правил, перепланировкой помещений принято называть ремонтно-строительные работы, которые проводятся собственниками помещений (нанимателями, арендаторами), в жилых и подсобных помещениях, на балконах и лоджиях по соответствующим проектам. При этом перепланировка, как ее трактуют Правила, предусматривает изменение физических параметров помещений, снос или перенос внутренних некапитальных перегородок, устройство новых элементов (входов, прорезей) без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и иные несущие конструкции жилого дома с целью улучшения благоустройства квартиры, а также ее эксплуатационных и технических показателей, не ущемляя при этом интересов других граждан, проживающих в этом доме. Другими словами перепланировка помещения – это изменение соотношения общей и жилой площадей помещения (например, за счет увеличения площади санузла, уменьшилась площадь кухни), перенос внутренних перегородок без вмешательства в капитальные конструкции дома, изменение размещения внутренних дверей, санитарно-технического оборудования с целью повышения комфортности жилья.           А тем, кто собирается перепланировать квартиру, а также установить дополнительное, не определенное проектом жилого дома оборудование, например, антенну спутниковой связи, бытовой, фасадный кондиционер или вытяжку, необходимо понимать, что такие действия осуществляются с разрешения соответствующих органов исполнительной власти. Разрешение представляет собой соответствующее распоряжение исполнительного комитета, которое издается в течение месяца со дня подачи заинтересованным лицом заявления. На основании такого распоряжения разрабатывается соответствующая проектная документация на перепланировку квартиры, которая затем подлежит утверждению в соответствующем районном управлении градостроения и архитектуры. При этом Правилами определено, что проектная документация на проведение перепланировки помещений, не должна предусматривать вмешательство в несущие конструкции здания, а также дополнительные нагрузки на перекрытия, стены и фундаменты и по этим причинам, не подлежит государственной экспертизе, что существенно сокращает срок утверждения таких проектов. Также необходимо помнить, что разработку проектной документации целесообразно доверять организациям, имеющим лицензию на осуществление такого вида работ.          Обращаясь в соответствующие органы исполнительной власти с письменным заявлением о получении разрешения на перепланировку помещения, заинтересованному лицу необходимо приложить к нему следующие документы:          - документ, подтверждающий право собственности либо право пользования на квартиру;          - согласие собственника (ков) квартиры, на проведение перепланировки;          - краткое обоснование намерений заинтересованного лица относительно проведения перепланировки помещения.          Собственникам  домов, квартир в многоквартирных домах, желающих осуществить их перепланировку, необходимо понимать, что при перепланировке квартир, Правилами запрещается  осуществлять:          - объединение лоджий и балконов с помещениями квартир путем разборки внешних стен;          - перенос отопительные приборы на лоджии и балконы;          - объединение квартиры по вертикали с полным или частичным разбиранием межэтажных перекрытий;          -  увеличение  площадь  помещений  санузлов  и  ванных  комнат  за  счет  жилых  и   вспомогательных помещений квартиры;          - устройство прорезов в несущих стенах без утвержденной проектной документации;          - разборку подготовки под пол на звукоизоляционной основе при ремонте, что приводит к акустическому дискомфорту (т. е. может влиять на уровень звукоизоляции) в квартирах, размещенных этажом ниже.          Добросовестным собственникам и пользователям квартиры необходимо помнить, что, пройдя предусмотренную законом процедуру получения разрешения на перепланировку, после того как объект принял вид, который был предусмотрен проектом, необходимо осуществить техническую инвентаризацию перепланированного квартиры. Для этого необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации по месту расположения такой квартиры с заявлением о подготовке нового технического паспорта, в котором будут учтены новые физические параметры объекта, другая техническая информация, а также будет отметка о наличии разрешительных документов, на основании которых был перепланирована квартира.           Нормами действующего законодательства Украины предусмотрена ответственность физических и юридических лиц за самовольную перепланировку и реконструкцию жилых домов и квартир. В соответствии со ст. 189 ЖК лица, виновные в самовольном перепланировании жилых домов и жилых помещений, а также в нецелевом их использовании, несут уголовную, административную и другую ответственность в соответствии с действующим законодательством страны.           Если речь идет о жилье государственного или общественного жилых фондов, то, в соответствии со ст. 100 ЖК, наниматели, допустившие самовольную перепланировку жилых или подсобных помещений, обязаны за свой счет привести помещения в первоначальное состояние.           В соответствии со ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых домов и жилых помещений, а также их нецелевое использование влечет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 51 гривен) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц – в размере от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 51 до 119 гривен).           В соответствии со ст. 1 Закона «Об ответственности предприятий, их объединений учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения» от 14. 10. 94, № 208, для предприятий, организаций, учреждений, осуществивших строительные работы без разрешения или без утвержденной проектной документации, предусмотрена ответственность в виде наложения штрафа в размере 50% от стоимости этих работ. А для тех, кто только собирается перепланировать свою квартиру или дом, нелишним будет напомнить, что, соблюдая нормы действующего законодательства, можно уберечь себя от негативных последствий. Ведь, если вы задумаете продать, подарить, обменять, заложить квартиру, в которой самовольно перенесли или передвинули стены, дверные проемы и т. п., то без сложностей здесь не обойтись, поскольку в технической документации и справке–характеристике на такой объект будет стоять отметка о том, что перепланировка осуществлялась без разрешения соответствующих органов, что в свою очередь сделает невозможным проведение сделки с такой недвижимостью.