UA
EN
RU
Суд не признает право собственности инвестров на квартиры в новостройках
Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав у ООО «Аверс-Сити» на объект недвижимости — составляющую и неотъемлемую часть объекта капитального строительства.
Истец выплатил полную стоимость имущественных прав на спорную квартиру. После того как дом был сдан в эксплуатацию, ответчик не передал техдокументацию на квартиру и не предоставил акт-приема передачи имущественных прав.
Обратившись в суд первой инстанции, покупатель получил позитивное решение, которое подтвердили высшие суды. Согласно их выводам, поскольку истец проинвестировал строительство в соответствии со статьей 7 Закона «Об инвестиционной деятельности» на основании договора купли-продажи имущественных прав и объект недвижимости сдан в эксплуатацию, он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии законодательными актами Украины, то есть объекты и результаты инвестиций являются собственностью инвестора.
ВСУ отменил эти решения по заявлению физлица, которому было уступлено право требования на спорную квартиру ООО «Мьоль-Инвест Украина». Последнее в 2007 году забронировало квартиру по договору бронирования недвижимости с ООО «Региональные строительные инвестиции», а в 2008 году, после осуществления полного расчета за пакет ценных бумаг, приобрело право на указанное имущество. В дальнейшем, на основании решений хозяйственного суда Киевской области от 30 июня и от 17 августа 2009 года квартира в составе активов строительного проекта жилого комплекса «Коцюбинский» перешла от ООО «Региональные строительные инвестиции» к ООО «Аверс-Сити» (ответчик). Актом сверки договорных обязательств от 30 июня 2010 года, подписанным между ними, подтверждается и гарантируется, что спорная квартира, приобретена ООО «Мьоль-Инвест Украина», не может быть предметом другого договора купли-продажи, не может быть использована в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, передана, отчуждена иным образом, не может быть использована сторонами как юридический адрес и т.д., а договоры купли-продажи ценных бумаг и предварительные договоры являются основанием для получения права собственности на нее.
Вместе с тем истец выполнил свои денежные обязательства по договорам купли-продажи имущественных прав, полностью оплатив стоимость, установленную указанным договорам, то есть совершил действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства.
Но у истца право собственности на спорную квартиру не возникло. ВСУ разъяснил, что порядок оформления права собственности на объект инвестирования после принятия такого объекта в эксплуатацию урегулирован действующим на момент заключения договора купли-продажи (в 2012 году изложен в новой редакции договор 2010 года) законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности». По смыслу пункта 1.4 договоров купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.
Исходя из содержания статьи 392 ГК истец не доказал, что он является именно собственником спорного недвижимого имущества, и это право оспаривается или не признается другим лицом, или то, что он потерял документ, удостоверяющий его право собственности, а статьей 331 ГК не предусмотрено такого способа защиты прав, как признание права собственности на вновь созданное имущество путем принятия судебного решения.
ВСУ посчитал, что суды предыдущих инстанций неправильно применив нормы статей 331, 392 ГК, пришли к ошибочному выводу о признании права собственности за истцом на объект инвестирования.
Согласно изложенной при рассмотрении дела правовой позиции иск о признании права собственности может быть предъявлено: 1) если лицо является собственником имущества, но его право оспаривается или не признается другим лицом; 2) если лицо утратило документ, удостоверяющий его право собственности. Статьей 328 ГК предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Таким образом, учитывая, что в соответствии со статьей 328 ГК приобретение права собственности — это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, суд при применении этой нормы должен установить, на каких именно предусмотренных законом основаниях, в какой предусмотренный закон способ истец приобрел право собственности на спорный объект и подлежит ли это право защите в порядке, предусмотренном статьей 392 ГК.
