Сложные метры: проблемы налогообложения недвижимости в Украине

Налог на недвижимость в Украине действует менее двух лет. Однако, начиная с 2014 года механизм его начисления и взимания успел несколько раз измениться. Так, изначально налогообложению подлежала исключительно жилая недвижимость и жилая площадь. Затем, с 1 апреля 2014 года, действие налога было расширено на всю площадь недвижимости, а с января 2015 года под налог попала также нежилая недвижимость. Кроме того, изменились ставки и размер предоставляемой льготы. Причем, невзирая на то, что Государственная фискальная служба уверяла в готовности администрировать налог на недвижимость, а с его уплатой не будет проблем, все произошло с точностью до наоборот.

Материал подготовлен специально для UBR.ua Натальей Ульяновой, директором департамента международного налогового планирования ЮФ "ICF Legal Service".

По старым следам

Напомним, что физические лица уплачивают налог на недвижимость в течение года, следующего за отчетным. Вернее, до 1 июля они получают уведомления-решения, и после этого дается еще 60 дней, чтобы осуществить уплату налога. Поэтому в течение 2015 года налог на недвижимость платится по действовавшим в минувшем году ставкам и механизму. Ставка составляет 1% размера минимальной зарплаты (на 1 января отчетного года) за один квадратный метр для квартир площадью 240 кв м, и домов площадью не более 500 кв м. Для остальных случаев Налоговым кодексом предусмотрена ставка налога 2,7% размера МЗП за каждый квадратный метр. При этом физлицо-налогоплательщик имеет право раз в год уменьшить налогооблагаемую площадь жилья на 120 кв. метров, если это квартира, и на 250 кв метров, если это жилой дом. Кроме того, как уже было сказано, в период с 1 января по 31 марта 2014 года налог взимался только с жилой площади, а с 1 апреля по 31 декабря 2014 года – с общей. Поэтому итоговая сумма налога, по сути, состоит из двух частей: рассчитанной за январь-март и за апрель-декабрь. Хотя проблема расчета налога плательщика особо не должна волновать, поскольку этим занимается ГФС, основываясь на данных регистрационной службы. Как о собственниках, так и о сделках по купле-продаже объектов недвижимости.

Все бы хорошо, но электронная база данных о недвижимости содержит данные лишь о 5-7% объектов. Все остальное – в архивах, в бумажной форме, из-за чего информация в реестрах зачастую утеряна или перекручена. Это приводит к ошибкам в подсчетах сумм налога, а также к тому, что уведомления не находят своих хозяев. Либо, напротив, приходят к тем, кто свою недвижимость давно продал.

Более того, представители налоговых органов обязали уплачивать налог даже за ту недвижимость, которая находится на территории оккупированного Крыма, а также в "проблемных" населенных пунктах Донецкой и Луганской областей. Причем, представители ГФС указывают, что это требование распространяется даже на объекты, которые разрушены или экспроприированы, что вовсе выглядит абсурдным.

Не полегчает

Впрочем, с 2015 года многое меняется. Во-первых, действие налога отныне распространяется и на объекты нежилого фонда. К ним относятся хозяйственные (приусадебные) здания, вспомогательные (нежилые) помещения — сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, котельные, бойлерные. Во-вторых, ставки не фиксированы, теперь их определяют местные советы (городские, сельские). НКУ только указывает, что ставка налога не может превышать 2% МЗП за 1 кв м (для нежилых помещений в 2015 году ставка составляет до 1% МЗП). В-третьих, минимальный размер льготы снижен со 120 кв м до 60 кв м для квартир и с 250 кв м до 120 кв м для домов. При этом местные власти вправе увеличить "льготные" метры.

Но будут ли эти изменения к лучшему – вопрос риторический. В виду того, что уплата налога на недвижимость теперь, фактически, децентрализована и отдана на откуп местным властям, его администрирование станет еще более сложным. Каждый город, каждый поселок городского типа будут устанавливать свои ставки и свои льготы. И путаницы не избежать.

Особенно это коснется налогоплательщиков, которые владеют недвижимостью в разных населенных пунктах. По идее, общие площади квартир и домов добавляются, от полученных сумм вычитается льгота (необлагаемый минимум) и к разнице применяется установленная местным советом ставка.

Но как быть, если налогоплательщик владеет недвижимостью в Киеве, и, скажем, в селе Скорики Тернопольской обл. В Киеве ставка налога составляет 2% минимальной зарплаты, в Скориках — 0,5% МЗП. И совершенно непонятно, какая ставка должна применяться к сумме площадей, и как будет высчитываться льгота, если в каждом населенном пункте она разная. В законе ответа на этот вопрос нет. И это не единственная коллизия.

Например, уже с 2015 года масса проблем с уплатой налога возникла у юридических лиц. Ведь предприятия и компании самостоятельно определяют сумму налога и подают ГФС пo местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию, c разбивкoй годовой суммы равными поквартальными долями.

Здесь и начинаются споры с фискальными органами. Чаще всего они касаются указанной в декларации площади, а также объектов, которые попадают под налогообложение. Ведь промышленные здания, производственные корпуса, цеха, складские помещения по идее входят в перечень необлагаемых.

Но загвоздка в том, что НКУ не устанавливает, по каким критерия плательщик должен определять, что здание является промышленным. Налоговики же ссылаются на то, что для выяснения принадлежности объектов нежилой недвижимости необходимо учитывать решения сельских, поселковых, городских советов и Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000.

Опыт на пользу

Налог на недвижимость, безусловно, имеет большое значение для госбюджета. Составляя основную статью доходов бюджетов местных органов власти, он способствует развитию местных рынков недвижимости и препятствует концентрации квартир и домов у ограниченного числа лиц, а также исключает возможность владельца скрыть их от налогообложения. Кроме того, Украина – далеко не первопроходец. Сегодня налог на недвижимость взимается почти в 130 странах мира.

Но вот насколько справедливым можно назвать подход к налогообложению недвижимости в нашей стране? Тем более, такое нововведение пересекается с ростом тарифов на услуги ЖКХ и девальвацией, а также усиливает давление на падающие доходы населения и бизнеса.

Хотя современная мировая практика применения налога на недвижимость фокусируется на четком определении круга налогоплательщиков, базы и ставок налогообложения, обеспечении гибкости налоговых поступлений в условиях инфляции, необходимости применения на практике корректирующих коэффициентов, а также роли государственных и местных органов власти и расчета сумм налоговых поступлений в бюджет.

Причем, во многих странах, таких как США, Швейцария, Швеция, Дания, Индонезия, Япония, Южная Корея, Австралия, налог рассчитывается исходя из оценочной стоимости недвижимости, и не зависит от площади. Это является идеологически и методолгически более правильным механизмом, чем тот, который внедрен в Украине.

От стоимости недвижимости зависят и льготы. Например, на Кипре жилье до 120 000 евро налогом не облагается. А в Греции цена необлагаемой недвижимости может достигать 200 000 евро.

В расчете на квадратный метр ставка налога устанавливается только в трех странах ЕС: в Польше, в Словакии и в Чехии. Но уровень платежей несравним с тем, что установлен в Украине. От 0,033 евро за кв.м в Словакии и до 0,4 евро за кв.м в год в Чехии. В нашей стране, если отталкиваться от сегодняшнего курса валют, верхний предел налога на недвижимость составляет 1,27 евро за кв. м. И тот факт, что квартира может находиться в центре Киева или, наоборот, где-то на отшибе, не имеет никакого значения. Все зависит от субъективного решения местных властей. Хотя в Швеции, например, на сумму налога влияет не только стоимость недвижимости, но и ее тип: 1,3% для домов, разделенных на арендуемые квартиры, 1,0% для помещений, используемых в коммерческих целях, и 0,5% для объектов промышленной недвижимости.

Впрочем, уже осенью нас ожидает очередной этап налоговой реформы, которая как уже стало известным затронет и налог на недвижимость. Менять механизм его применения действительно нужно, поскольку в нынешней интерпретации он почти неработоспособен, и наполнению бюджета вряд ли поможет.

Источник: ubr.ua